domingo, 15 de julio de 2012

Dación en pago



Pongamos que debo 100.000 euros a un banco por una hipoteca concertada para financiar la compra de la vivienda en que resido. Puestos a suponer, supongamos que la cuantía del crédito inicial cubría el 85% del valor de adquisición de la vivienda, que pago un interés del 3,5% anual y que restan 10 años para terminar de pagar y poder considerarme dueño de una vivienda sin cargas. Con los parámetros expuestos, mi cuota mensual ascenderá a 1.000 euros. Mientras tuvimos trabajo mi pareja y yo, pagamos sin gran dificultad (¡por eso nos hipotecamos, hace siete años!). Al quedarme yo en el paro, y disponer sólo del sueldo de ella, cada vez nos ha costado más ir pagando. De hecho, hemos tenido que retrasar pagos en varias ocasiones en los últimos cuatro años, aunque siempre terminábamos de ponernos al corriente, a trancas y barrancas. Por desgracia, ella perdió también su empleo hace quince meses, y desde entonces no hemos podido hacer más que pagos de intereses, y no de todos los intereses adeudados, que crecen como una bola de nieve con los impagos. El banco ha sido muy amable (!) y nos ha ofrecido una reestructuración del crédito, con alargamiento del plazo, pero realmente ya nos es imposible pagar nada más. Nosotros querríamos la dación en pago, aunque tengamos que irnos a vivir con mi suegra y mi cuñada, pero el banco nos ha dicho que, en pública subasta, el precio de la vivienda no subirá de 70.000 euros, por el derrumbe del mercado inmobiliario, debido a lo cual todavía deberíamos 30.000 euros, que no sé cómo vamos a pagar, como no sea vendiendo la casa de mi suegra y mi cuñada, con cuya garantía mi suegro, que en paz descanse, nos avaló al hipotecarnos. En vista de lo visto, el banco inició hace meses los trámites de embargo y desahucio de nuestra vivienda, que llegarán a su fin en próximas semanas pero en modo alguno pondrán término a nuestras penalidades.

No sé cuántas familias se encuentran en esta situación, ni a cuántas afectará en los próximos meses. Me temo que a unas cuantas decenas de miles, y el número irá in crescendo conforme nos adentremos en la recesión en que llevamos ya casi un año y empieza ahora a azotar a los demás países europeos.

Debo redirigir la atención del lector, desde el drama humano que esta clase de situaciones comporta, al problema bancario. Para el banco que es mi acreedor, mi crédito, llegado a la situación que he descrito, es un «activo tóxico». Su «toxicidad» lleva consigo varios problemas. Uno es que acabará cambiando, al menos en la mayor parte de su valor, un crédito por un inmueble (nuestra vivienda), que no tiene nada que ver con el negocio bancario. Eso le obligará a incurrir en gastos de mantenimiento y a decidir si le interesa alquilarlo o venderlo. Convertirse en arrendador (propietario de un piso en alquiler) es una complicación para un banco, que no está preparado para actuar como gestor inmobiliario. Puede ponerlo en manos de un verdadero gestor inmobiliario, pero eso también presupone gastos. Al final, lo más sencillo para el banco es vender. Pero aquí empieza el verdadero problema. ¿Vender, por cuánto? Cabe estimar que el precio de la vivienda construida ha sufrido en España una caída media del 40%. En números redondos, el banco dejará de cobrar 30.000 euros del total de la deuda hipotecaria, que repercutirá sobre mis avalistas; ahora, mi suegra y mi cuñada.

Ahora bien, la regulación bancaria impuesta por el Banco de España ha obligado a mi banco a dotar provisiones por créditos morosos desde el tercer mes en que dejé definitivamente de pagar regularmente. Pongamos que hace un año. Dotar provisiones quiere decir apartar beneficios y dejarlos inmovilizados en una cuenta especial, a la espera de que el crédito sea incobrable, en cuyo caso la provisión cubre la pérdida, en todo o en parte, o de que yo vuelva a pagar, en cuyo caso el capital «provisionado» recupera su condición inicial de beneficios. Por las características del crédito, que satisface la mayoría de los créditos hipotecarios a familias en nuestro país, el banco ha estado obligado a «provisionar» mi crédito, claramente moroso, en dos años, a razón del 50% cada año. Digamos que ya tendría que tener provisiones, para cubrir mi crédito, o las tendrá dentro de poco, por importe de 50.000 euros.

Esto cambia radicalmente el panorama. Supongamos, en efecto, que nos desahucia y vende nuestro piso por 70.000 euros cuando la deuda asciende a 100.000. Hay una pérdida extraordinaria – así se llama – por importe de la diferencia, o sea, 30.000 euros. Pero ahora el banco tiene disponibles 50.000 euros para cubrir esa pérdida; 30.000 se van con la pérdida, lo que deja intacto el capital (éste es el objeto de la provisión) pero restan todavía 20.000 que se convierten… ¡en beneficio extraordinario de este ejercicio! Vaya, de tener pérdidas el banco ha pasado a tener beneficios. ¿Y todavía pretende asfixiarnos a mi suegra, a mi cuñada y a nosotros dos amenazándonos con el aval de mi suegro, que en paz descanse? Hace falta una caradura impresionante y una sed de dinero inhumana.

Es esta clase de situaciones la que abordó el Congreso hace unos meses al aprobar una ley invitando a las entidades bancarias que estuvieran en esa situación a optar voluntariamente por la dación en pago, es decir, por la cancelación total y definitiva del crédito desde el momento en que se haya producido la venta de la vivienda en pública subasta. Se sobreentiende que las entidades se avendrán a esa posibilidad únicamente en caso de que las provisiones previamente dotadas cubran el 100% o más de la inversión del banco. En caso de que no se llegue a ese extremo, el brazo seguirá apretando al deudor. Pero es que, en el preciso caso que he descrito, la dación en pago tendría que ser obligatoria, no voluntaria, porque otra cosa es verdadera extorsión. Incluso cuando no hay provisiones suficientes, habría que estudiar por qué no las hay. Quizá no las hay porque el banco no ha cumplido con sus obligaciones, y no las ha dotado o no lo ha hecho en la medida requerida. En este caso, tendría que exigirse responsabilidades a los gestores y el banco tendría que ser responsable civil subsidiario. En todo caso, no debería ser problema de la familia hipotecada. Las provisiones que hubieran debido ser dotadas en ejercicios anteriores, sin serlo efectivamente, deberían dotarse automáticamente éste, con cargo a los beneficios que el banco vaya a registrar, con lo que la situación y sus resultados retornarían a lo descrito. Finalmente, podría ocurrir que no hay provisiones porque no ha habido beneficios con cargo a los cuales dotarlas: si no hay beneficios, no hay provisiones. En ese caso, el Estado debería ser responsable subsidiario y resolver el problema, para llegar al mismo término, con los fondos del rescate bancario.