domingo, 20 de abril de 2014

Songdo, la ciudad del futuro, fracaso económico

Songdo International Business District (SIBD), o Songdo City, es un proyecto estratégico concebido por el gobierno de Corea del Sur para descongestionar la capital, Seúl, que cuenta con más de 10 millones de habitantes y un área metropolitana que supera los 25 millones, lo que la convierte en la segunda más poblada del mundo; adicionalmente, por su diseño futurista y encontrarse a menos de dos horas en avión de Tokio, Osaka, Vladivostok, Beijing y Shanghai, se esperaba convertir a Songdo en un hub, o núcleo central de negocios, para todo el Noreste de Asia. Aparte de "ciudad sostenible" y "ciudad inteligente", Songdo City ha sido caracterizada como "ecocity" y "ubiquotous city" (ciudad ubicua). Con relación a lo primero, el máster plan, realizado por KPF, firma de Nueva York, buscaba diseñarla como ciudad peatonal, con un 40% del suelo destinado a espacios abiertos y aproximadamente un tercio de las emisiones de carbono de una urbe de sus dimensiones; todos los aparcamientos se encuentran bajo tierra. En cuanto a lo segundo, sus 80.000 viviendas y sus oficinas y locales comerciales cuentan con ordenadores conectados a través de una red de fibra óptica a un servidor central desde el que se lleva a cabo una aplicación avanzada del Internet de la Cosas. Así, uno puede cerciorarse desde su teléfono móvil de cuántas horas de vida útil le quedan al televisor de plasma o, en no mucho tiempo, de si las ruedas de su bicicleta están suficientemente infladas. Cisco ha desarrollado esta "red de área amplia" (WAN), que genera datos con cada acción de los usuarios (por ejemplo, depositar basura en casa, que es aspirada por un sistema neumático de conductos bajo tierra, hasta el lugar donde será tratada), información que permitirá abaratar y mejorar la gestión de todos los servicios urbanos. Erigida sobre 610 hectáreas de tierra arrebataba al mar, contempla la construcción de 4,6 millones m2 de oficinas, 3,5 millones m2 de viviendas, 900.000 m2 de locales comerciales y 2,5 millones m2 de espacios abiertos, incluyendo los 400.000 m2 de un parque central bajo el que se ha habilitado el mayor aparcamiento de la ciudad. La edificación se ha realizado en alturas comprendidas entre 4 y 73 plantas y, aunque llevada a cabo en diez años (2006-2015), el master plan contemplaba muy diferentes tipos de edificios, de manera que el conjunto dé la impresión de haber sido construido a lo largo de varias generaciones. Todo ha sido previsto hasta en los menores detalles, incluso el registro de varios récords. Así, la torre NEATT (North East Asian Trade Tower), con 68 pisos y cinco plantas de sótanos, es el edificio más alto de Corea; el centro de convenciones ConvensiA contiene, igualmente, el espacio diáfano más amplio del país; la ciudad cuenta con el hospital más moderno y la escuela internacional más avanzada, acorde con el propósito de que la lengua de uso habitual sea el inglés. El coste inicial previsto era de 18.000 millones de dólares, para entonces el mega proyecto más caro de todos los tiempos, pero la necesidad de introducir cambios sobre la marcha, inevitable en este tipo de proyectos, y los retrasos impuestos por continuas renegociaciones con el gobierno, han elevado ya la cifra a 35.000 millones, y aún se espera que haya alcanzado los 40.000 millones cuando se termine la ejecución, el año que viene.

A pesar de tan impresionante datos, Songdo City no está funcionando como se esperaba. Planeada para 65.000 familias residentes (260.000 personas estimadas), a cuyo servicio habría 300.000 asalariados que se trasladarían a ella diariamente, la ciudad ha alcanzado entre una quinta y una cuarta parte de esas cifras. Gale International, empresa de Boston encargada por el gobierno coreano del desarrollo inmobiliario de Songdo, planeaba continuar la expansión de la ciudad tras 2015, hasta alcanzar el millón de habitantes, abordando nuevas fases de construcción que incluirían una ciudad industrial especializada en nuevas tecnologías que pudiera rivalizar con Silicon Valley. Eso es signo inequívoco de que esperaba haber vendido prácticamente la totalidad de la primera promoción antes de completar su ejecución. Ahora, las siguientes fases se han aplazado y el plan B ha pasado a ser la venta de todo lo construido de aquí a 2020. Los residentes admiten que la ciudad es bonita, funcional y ecológica, ideal para trabajar; pero que hay poca gente en sus calles y locales comerciales, y los fines de semana tienden a pasarlos fuera de Songdo, porque resultan mortalmente aburridos.

¿Dónde estuvo el error de cálculo de los promotores? Quizá la crisis económica ha influido. Los planes para Songdo City empezaron en serio en 2001, y la fase de estudio y negociación de acuerdos preliminares se prolongó hasta 2005. Apenas un par de años después de comenzadas las obras, se declaró la crisis financiera, y las burbujas inmobiliarias fueron desinflándose una a una: Estados Unidos, Irlanda, España... También Corea había vivido su burbuja inmobiliaria, y igualmente tuvo que sufrir los efectos de su "pinchazo". La promoción de Songdo ha padecido algunas de sus peores consecuencias, y en más de un sentido. Por supuesto, la inversión se ha retraído, tanto la doméstica como la foránea. Peores aún han resultado los efectos políticos. Dado el malestar existente en el país acerca de la especulación inmobiliaria, el gobierno ha impuesto límites al precio del metro cuadrado en Songdo, para frenar las quejas de que Gale International son "especuladores" extranjeros. Esto puede haber actuado como un incentivo negativo para las empresas, toda vez que los precios de la propiedad inmobiliaria en Songdo habían conseguido mantenerse por debajo de los de Seúl, y la posibilidad de que pudieran llegar a superarlos prometía suculentas plusvalías a las que ahora las empresas compradoras tienen que renunciar, al menos durante un tiempo, hasta que el gobierno cambie su política, si es que llega a cambiarla.

Cuando se concibió Songdo City, antes de la crisis, la promoción de viviendas prometía mayores beneficios que la de oficinas y locales comerciales, como es habitual en el negocio. El gobierno impuso a los promotores la construcción de una ingente cantidad de espacio de oficinas, de conformidad con el proyecto de crear un hub de negocios para todo el Asia nororiental. Cuando llegó la crisis, la imposición pareció una suerte porque, con el desánimo de la inversión individual, la única manera de llenar la ciudad consistía en atraer a un número suficiente de empresas. Urbanísticamente, era óptimo desde el punto de vista de la "ciudad sostenible", de Richard Rogers, que ya es un clásico del urbanismo y para quien la ciudad tiene que ser una realidad variada, con yuxtaposición de residencia y lugar de trabajo, a veces en el mismo edificio, óptima desde el punto de vista de la movilidad y negadora del concepto de "ciudad dormitorio"; así, por ejemplo, la torre NEATT se diseñó para uso mixto. El plan, entonces, se concretó en atraer empresas internacionales, que establecieran su sede en Songdo City, y que se desplazaran a ella con un número importante de sus empleados, que pasarían así a ser el núcleo principal de los residentes en la ciudad. Y así ha sido: 67 empresas han aceptado la invitación y se han trasladado con una plantilla agregada de algo más de 13.000 personas, la gran mayoría de los residentes en Songdo. Así ha sido, pero no en medida suficiente. Con semejante ratio de empleados por empresa, el Distrito Internacional de Negocios necesitaría un total de 350 empresas para ser realmente sustentable. Las empresas no han aparecido. Incluso si aparecieran en el plazo previsto de 2020, mientras tanto una quinta parte, o una cuarta, o un tercio, o la mitad de los residentes, o los promotores, o el gobierno coreano, o el gobierno local de Incheon, a cuya Zona Económica Libre Songdo pertenece, alguien, en definitiva, habrá de estar pagando gastos de infraestructura y mantenimiento por los aún no residentes, gastos que en un área metropolitana como Songdo City tienen que ser elevados. En el peor de los casos, Songdo City podría seguir el destino de Zangbashi, en el desierto de Ordos, una ciudad planificada para 300.000 habitantes y que sólo alberga a 30.000, y otras "ciudades fantasmas" de China.

Un problema de Songdo es el haber sido concebida como una ciudad con los últimos adelantos de la técnica y margen para ir incorporando los del futuro, lo que presupone categoría de superlujo (world-class), y haber tenido que ser puesta a la venta en plena crisis económica. Pero el problema es más profundo. Los promotores creyeron que el deseo de un suficiente número de empresas de establecerse en un centro estratégico dotado de tantas ventajas sobrepasaría los inconvenientes de la situación. Se equivocaron. Las razones por las que las empresas no han reaccionado positivamente son desconocidas, y por tanto puede haber hipótesis para todos los gustos. Los analistas se han hartado de culpar a las especificidades culturales de Corea. Aparentemente, los promotores contaron con una demanda de empresas cuya plantilla, en su totalidad, estaría encantada de acceder a una vivienda en la ciudad del futuro y podría sufragárselo. O, alternativamente, con empresas que se movieran a Songdo con los empleados que pudieran pagárselo, despidieran a los demás y los sustituyeran por residentes en la vecina localidad de Incheon que se trasladaran diariamente a Songdo, lo mismo que los 300.000 empleados encargados de los servicios de la nueva ciudad. Pero las empresas coreanas, como las japonesas y las chinas, no despiden a la gente para realizar cambios así; en esto radica la "especificidad cultural" coreana. Y seguramente muchas empresas se han encontrado con la negativa de gran parte de sus plantillas a cambiar su previa residencia en Seúl por una nueva en una capital de provincias. La alternativa es trasladarse diariamente desde Seúl, a 65 km por carreteras congestionadas, para evitar las cuales se ha habilitado una línea de metro, directamente desde la capital a Songdo; el problema es que el trayecto dura dos horas. Dos de ida y dos de vuelta. Lo único que haría a Songdo sustentable sería la construcción de barrios modestos junto a la ciudad futurista y de superlujo. Pero eso, a su vez, supondría pasar de la ciudad "de diseño" (master-plan city), que ha sido Songdo hasta ahora, a la ciudad "de aluvión", con sus problemas de tráfico y congestión, que se ha querido evitar a toda costa.